1Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
2Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.
Art. 75b Cost. — Abitazioni secondarie
#Panoramica
L'art. 75b Cost. limita la costruzione di abitazioni secondarie in Svizzera. La disposizione è nata dall'iniziativa popolare «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!», accettata l'11 marzo 2012.
La regola fondamentale è semplice: nei Comuni con più del 20% di abitazioni secondarie non possono più essere costruite nuove abitazioni secondarie. Un'abitazione secondaria è un'abitazione che non serve come dimora principale. La quota è misurata sul totale del parco abitativo di un Comune.
Il divieto vale immediatamente e direttamente. Già il giorno della votazione le nuove licenze edilizie per abitazioni secondarie nei Comuni interessati sono divenute nulle. Lo ha stabilito il Tribunale federale nella sentenza di principio DTF 139 II 243.
Le abitazioni primarie (dimora principale) sono esentate dal divieto. I committenti devono però rendere credibile che l'abitazione pianificata sarà effettivamente utilizzata come dimora principale. In caso di sospetto di abuso del diritto le autorità verificano con attenzione.
Esiste un'eccezione per le abitazioni secondarie con utilità turistico-economica. Queste devono essere affittate permanentemente a scopo commerciale e portare beneficio all'economia locale.
Esempio: Il Comune di Verbier ha una quota di abitazioni secondarie del 75%. Là dal marzo 2012 nessuno può più costruire un nuovo appartamento per le vacanze. Chi progetta comunque uno chalet per le vacanze può ottenere l'autorizzazione solo come abitazione primaria - ma deve anche abitarci.
La regola ha conseguenze di vasta portata: i valori fondiari nei Comuni interessati sono in parte drasticamente diminuiti. Al contrario non nascono più nuovi «letti freddi» che vengono utilizzati solo poche settimane all'anno.
Le associazioni per la protezione della natura e del paesaggio possono presentare ricorso contro le licenze edilizie per abitazioni secondarie. Vedono la limitazione come uno strumento importante contro l'edificazione incontrollata del paesaggio montano.
Il divieto delle abitazioni secondarie dimostra: la democrazia diretta può intervenire anche in diritti di proprietà complessi, se il popolo lo vuole.
Art. 75b Cost. — Abitazioni secondarie
#Dottrina
#1. Genesi
N. 1 L'iniziativa popolare «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!» è stata accettata l'11 marzo 2012 con il 50,6 % dei voti e 13,5 cantoni e ha integrato la Costituzione federale con l'art. 75b e la disposizione transitoria art. 197 n. 9 (RU 2012 3627; FF 2012 6623). L'iniziativa è nata sullo sfondo di un dibattito durato decenni sulle conseguenze della costruzione di abitazioni secondarie nelle regioni montane svizzere. Al centro della problematica vi era il fenomeno dei cosiddetti «letti freddi»: appartamenti di vacanza utilizzati solo poche settimane all'anno che occupano terreno edificabile scarso, cacciano la popolazione residente locale e danneggiano il paesaggio. Il problema della domanda estera era stato in precedenza affrontato dalla «Lex Koller» (legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, RS 211.412.41), la quale aveva tuttavia perso considerevolmente efficacia (Mösching, Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen, Diss. Berna 2014, pag. 155 seg.).
N. 2 Come controprogetto indiretto all'iniziativa, nel 2011 il Parlamento aveva trasferito le disposizioni pianificatorie sulle abitazioni secondarie nell'art. 8 cpv. 2 e 3 LPT, ma il legislatore non era andato abbastanza lontano agli occhi dei promotori dell'iniziativa. Il Consiglio federale aveva respinto l'iniziativa nel suo messaggio del 29 ottobre 2008 (FF 2008 8077) e aveva avvertito che essa avrebbe provocato un «brusco blocco delle costruzioni» in numerosi Comuni e avrebbe trasferito alla Confederazione competenze che secondo la sostanza avrebbero dovuto essere attribuite ad un altro livello federale (FF 2008 8088 n. 4.3). L'iniziativa è stata nondimeno accettata e ha immediatamente generato considerevole incertezza giuridica: il concetto centrale di «abitazione secondaria» non era definito, la norma mescolava prescrizioni direttamente applicabili con mandati legislativi, e la data di entrata in vigore era controversa (Mösching, Massnahmen, pag. 65 segg.; Biaggini, BV, 2a ed. 2017, art. 75b N. 13).
N. 3 Per colmare la lacuna legislativa, il 22 agosto 2012 il Consiglio federale ha emanato un'ordinanza sulle abitazioni secondarie entrata in vigore il 1° gennaio 2013 (aOAS, RU 2012 4583). La questione del fondamento di competenza per questa ordinanza emanata in anticipo — basata sull'art. 182 cpv. 2 Cost. oppure soltanto sull'art. 197 n. 9 cpv. 1 Cost. dopo la scadenza del termine biennale — è stata deliberatamente lasciata aperta dal Tribunale federale (DTF 140 II 378 consid. 4.1). La legge federale sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015 (LAS, RS 702) è infine entrata in vigore il 1° gennaio 2016 e ha sostituito l'aOAS. Essa ha dato attuazione a uno straordinario compromesso parlamentare con il coinvolgimento del comitato d'iniziativa, che in cambio ha rinunciato a lanciare un referendum (SHK-Wolf/Nuspliger, Einleitung ZWG, N. 32 segg.).
#2. Inquadramento sistematico
N. 4 L'art. 75b Cost. è una norma di competenza con elementi a effetto diretto (cpv. 1) e un mandato legislativo (cpv. 2). Sistematicamente, esso completa l'art. 75 Cost. (pianificazione del territorio), che attribuisce alla Confederazione unicamente una competenza legislativa di principio. Con l'accettazione dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie, la Confederazione dispone di una competenza autonoma per disciplinare la costruzione di abitazioni secondarie, che secondo l'opinione prevalente va qualificata come competenza federale concorrente, ossia che deroga successivamente al diritto cantonale: il diritto cantonale è rimasto applicabile fino all'entrata in vigore della LAS ed è da allora derogato nella misura in cui la Confederazione ha esaurito la propria competenza (Biaggini, art. 75b BV N. 3; SHK-Mösching, art. 1 ZWG N. 4; diversamente BSK-Alig/Griffel, art. 75b BV N. 8, che presuppongono una competenza federale esaustiva).
N. 5 L'art. 75b Cost. è strettamente connesso sotto il profilo materiale con l'art. 78 cpv. 2 Cost. (protezione della natura e del paesaggio nell'adempimento di compiti federali): il Tribunale federale ha qualificato il contingentamento della costruzione di abitazioni secondarie come compito federale ai sensi dell'art. 78 cpv. 2 Cost., volto a preservare la natura e il paesaggio tipico del paese (DTF 139 II 271 consid. 11.2). Ne deriva la legittimazione a ricorrere delle organizzazioni nazionali di protezione della natura e del paesaggio ai sensi dell'art. 12 LPN avverso le licenze edilizie per abitazioni secondarie. Lo scopo costituzionale della pianificazione del territorio (→ art. 75 Cost.), la garanzia della proprietà (↔ art. 26 Cost.) e il principio di proporzionalità (→ art. 5 cpv. 2 Cost.) costituiscono il quadro di diritto costituzionale in cui deve essere letto l'art. 75b Cost.
N. 6 L'art. 75b cpv. 1 Cost. rivendica — in modo analogo all'art. 78 cpv. 5 Cost. sulla protezione delle paludi — la preminenza rispetto ad altre disposizioni costituzionali, segnatamente la garanzia della proprietà (art. 26 Cost.) e il principio di proporzionalità (art. 5 cpv. 2 Cost.). La soglia del 20 % esclude valutazioni caso per caso; le obiezioni fondate sulla proporzionalità devono essere accettate nella misura in cui discendono dal testo stesso dell'art. 75b cpv. 1 Cost. (Mösching, Massnahmen, pag. 88 segg.; BSK-Alig/Griffel, art. 75b BV N. 8).
#3. Elementi costitutivi della fattispecie / Contenuto normativo
3.1 Art. 75b cpv. 1 Cost.: il divieto di abitazioni secondarie
N. 7 L'art. 75b cpv. 1 Cost. contiene un limite quantitativo massimo: la quota di abitazioni secondarie sul totale delle unità abitative e della superficie lorda di piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può superare il 20 %. Il Tribunale federale ha qualificato questa disposizione come direttamente applicabile nel suo «nucleo duro»: nella misura in cui vengono in considerazione abitazioni di vacanza classiche in Comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20 %, sussiste un divieto di rilascio della licenza edilizia che scaturisce direttamente dalla Costituzione, senza che siano necessarie ulteriori disposizioni esecutive (DTF 139 II 243 consid. 10.5). Per il resto — in particolare riguardo alle abitazioni secondarie gestite a scopo turistico, ai cambiamenti di destinazione e alle trasformazioni — la norma necessita di una concretizzazione legislativa.
N. 8 La nozione di abitazione secondaria è definita in modo esaustivo dall'art. 2 LAS dall'entrata in vigore della LAS: un'abitazione è considerata secondaria se non è utilizzata come abitazione primaria (ossia nessuna persona domiciliata nel Comune la abita stabilmente) né è equiparata a un'abitazione primaria (art. 2 cpv. 2–4 LAS). Sono in particolare equiparate alle abitazioni primarie le abitazioni abitate in modo permanente a scopo lucrativo o di formazione (art. 2 cpv. 3 lett. a LAS). Questa nozione legale corrisponde allo scopo dell'iniziativa di colpire in primo luogo i «letti freddi» — le proprietà di vacanza utilizzate solo saltuariamente — ed è giudicata ineccepibile nella letteratura (Mösching, Massnahmen, pag. 95).
N. 9 A causa della mancanza di basi statistiche, la LAS rinuncia all'accertamento della superficie lorda di piano quale secondo parametro di calcolo (messaggio LAS, FF 2014 2201). La quota di abitazioni secondarie è determinata esclusivamente sulla base delle unità abitative (art. 4 seg. LAS). BSK-Alig/Griffel, art. 75b BV N. 21 e CR-Besse, art. 75b BV N. 43 giudicano ciò una violazione della Costituzione, in quanto l'art. 75b cpv. 1 Cost. prevede cumulativamente entrambi i parametri. Mösching, Massnahmen, pag. 97 (nel commento) relativizza tale critica: fintanto che è empiricamente dimostrato che le abitazioni secondarie sono in media più piccole delle abitazioni primarie, il semplice conteggio delle unità abitative tende a collocarsi al di sotto della soglia del 20 %. La prima analisi degli effetti dell'UFAB (2021) non ha potuto in ogni caso confutare questa ipotesi.
N. 10 Il divieto di costruire nuove abitazioni secondarie nei Comuni interessati (quota di abitazioni secondarie > 20 %) è precisato a livello legislativo nell'art. 6 cpv. 1 LAS. Nei suddetti Comuni, le nuove abitazioni sono in linea di principio ammissibili soltanto con una delle limitazioni d'uso previste dalla legge (art. 7 LAS: abitazione primaria o abitazione gestita a scopo turistico). Le eccezioni valgono per le abitazioni destinate al finanziamento trasversale di esercizi di alloggio strutturati (art. 8 LAS) e per gli edifici protetti o caratterizzanti il paesaggio urbano (art. 9 LAS). La limitazione d'uso è disposta come onere nella licenza edilizia e deve essere annotata nel registro fondiario (art. 7 cpv. 3 LAS). La sua modifica successiva è in linea di principio soggetta ad autorizzazione edilizia (art. 13 LAS).
N. 11 Le abitazioni di diritto anteriore — ossia le abitazioni legalmente esistenti o legalmente approvate alla data dell'11 marzo 2012 (art. 10 LAS) — sono libere quanto alla modalità di utilizzo abitativo: possono essere utilizzate come abitazioni primarie o secondarie (art. 11 cpv. 1 LAS), rinnovate e ristrutturate entro la superficie netta abitabile (art. 11 cpv. 2 LAS), nonché ampliate all'interno delle zone edificabili fino al 30 % della superficie netta abitabile, purché non sorgano nuove abitazioni (art. 11 cpv. 3 LAS). Questo regime di garanzia dei diritti acquisiti non fonda un effetto diretto della garanzia dei diritti acquisiti: gli edifici esistenti non sono diventati illeciti in virtù dell'art. 75b Cost.; la norma limita soltanto la costruzione di nuove abitazioni secondarie, senza colpire retroattivamente le abitazioni già esistenti (Mösching, Massnahmen, pag. 208).
3.2 Art. 75b cpv. 2 Cost.: il mandato legislativo
N. 12 L'art. 75b cpv. 2 Cost. obbliga il legislatore a imporre ai Comuni di pubblicare annualmente il loro piano delle quote di abitazioni primarie e lo stato della sua esecuzione. Questa disposizione — diversamente dal cpv. 1 — non contiene un contenuto direttamente applicabile; essa costituisce un puro mandato legislativo e non può essere applicata direttamente senza legislazione esecutiva (SGK-Ruch, art. 75b BV N. 43). Il mandato è stato attuato dall'art. 4 LAS: tutti i Comuni della Svizzera — indipendentemente dalla loro quota di abitazioni secondarie — sono obbligati a istituire annualmente un inventario delle abitazioni e a gestirlo nel Registro federale degli edifici e delle abitazioni (REA). L'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) accerta entro il 31 marzo di ogni anno per ogni Comune se la sua quota di abitazioni secondarie supera il 20 % (art. 2 cpv. 2 OAS, RS 702.1).
#4. Conseguenze giuridiche
N. 13 Nei Comuni in cui la quota del 20 % è raggiunta o superata, vige un divieto di rilascio della licenza edilizia per nuove abitazioni secondarie. Tale divieto discende direttamente dall'art. 75b cpv. 1 Cost. ed è concretizzato a livello legislativo dall'art. 6 cpv. 1 LAS. Le violazioni del divieto possono comportare conseguenze penali (art. 21 seg. LAS).
N. 14 Per quanto riguarda le conseguenze giuridiche intertemporali, il Tribunale federale ha stabilito la seguente successione di gradi (DTF 139 II 243 consid. 11.6; DTF 139 II 263 consid. 7): le licenze edilizie per abitazioni secondarie rilasciate in prima istanza prima dell'11 marzo 2012 rimangono valide indipendentemente dagli ulteriori rimedi giuridici. Le licenze edilizie rilasciate in prima istanza tra l'11 marzo e il 31 dicembre 2012 nei Comuni interessati sono impugnabili su ricorso e devono essere annullate. Le licenze edilizie rilasciate dal 1° gennaio 2013 fino all'entrata in vigore della legislazione esecutiva sono nulle di diritto d'ufficio ai sensi dell'art. 197 n. 9 cpv. 2 Cost. Dal 1° gennaio 2016, l'applicabilità si fonda sull'art. 25 cpv. 1 LAS (DTF 144 II 326 consid. 2.4).
N. 15 Il divieto fondato sull'art. 75b Cost. di costruire un'abitazione secondaria ridefinisce il contenuto della proprietà e non fonda in linea di principio alcun diritto a un'indennità per espropriazione materiale ai sensi dell'art. 26 cpv. 2 Cost. (DTF 144 II 367 consid. 3.2). Una ridefinizione del contenuto della proprietà può avere effetti analoghi all'espropriazione solo in via eccezionale, qualora il passaggio al nuovo diritto produca disparità di trattamento sconvolgenti («differenze flagranti») per singoli proprietari. Per i richiedenti che avevano presentato una domanda di costruzione dopo l'11 marzo 2012, tale presupposto manca alla luce del diritto transitorio vigente (DTF 144 II 367 consid. 3.4). Competente per eventuali domande di indennizzo è l'ente pubblico che ha rifiutato la licenza edilizia, non la Confederazione (DTF 144 II 367 consid. 1.2).
N. 16 L'art. 75b Cost. e la LAS su di esso fondata lasciano ancora spazio a misure autonome dei Cantoni e dei Comuni: l'art. 3 cpv. 2 LAS permette loro espressamente di emanare disposizioni che limitino la costruzione e il cambiamento di destinazione delle abitazioni in misura più restrittiva rispetto alla LAS — in particolare mediante contingenti o imposte sulle abitazioni secondarie. Un tributo comunale sulle abitazioni secondarie non gestite a scopo turistico non è già di per sé inammissibile per il fatto che l'art. 75b Cost. prevede una propria disciplina dell'insieme delle abitazioni secondarie; l'articolo costituzionale non contiene un approccio risolutivo esaustivo per la problematica dei «letti freddi» (DTF 140 I 176 consid. 5.5).
#5. Controversie
N. 17 Applicabilità diretta (2012/2013): La controversia più significativa riguarda la questione se l'art. 75b cpv. 1 Cost. fosse direttamente applicabile a partire dall'11 marzo 2012. I tribunali amministrativi cantonali dei Cantoni dei Grigioni, del Vallese e di Vaud nonché una considerevole parte della dottrina (segnatamente Mösching, Zeitpunkt, Jusletter 10.12.2012, n. 25 segg.; Norer, in: Norer/Rütsche [a cura di], Rechtliche Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative, 2013, pag. 36 seg.; Ganz, Jusletter 10.12.2012, n. 33) hanno negato l'applicabilità diretta e hanno visto nell'art. 197 n. 9 cpv. 2 Cost. una norma transitoria intertemporale: fino al 31 dicembre 2012 avrebbe continuato a valere il vecchio diritto. L'ARE e un'altra parte della dottrina (Marti, ZBl 113/2012 pag. 281 seg.; Waldmann, Jusletter 10.12.2012) hanno invece affermato un'applicabilità diretta (almeno parziale). Il Tribunale federale ha seguito quest'ultimo orientamento nella DTF 139 II 243 consid. 9–11: l'art. 197 n. 9 cpv. 2 Cost. non contiene un termine transitorio, ma si limita ad aggravare a partire dal 1° gennaio 2013 la conseguenza giuridica (nullità invece di impugnabilità).
N. 18 Superficie lorda di piano come parametro di calcolo: BSK-Alig/Griffel, art. 75b BV N. 12 e 21 nonché CR-Besse, art. 75b BV N. 43 ritengono incostituzionale la rinuncia della LAS al calcolo della quota di abitazioni secondarie sulla base della superficie lorda di piano, in quanto l'art. 75b cpv. 1 Cost. prevede entrambi i parametri espressamente e cumulativamente. Mösching, Massnahmen, pag. 97 giudica invece eccessiva tale critica: in assenza di definizioni e dati uniformi a livello federale, la limitazione provvisoria al conteggio delle unità abitative è appropriata, purché il risultato non si collochi sistematicamente al di sotto della soglia del 20 %.
N. 19 Competenza federale: concorrente o esclusiva? Mösching, Massnahmen, pag. 75 segg. e SHK-Mösching, art. 1 ZWG N. 4 sostengono che l'art. 75b Cost. costituisca un mero completamento della competenza legislativa di principio ai sensi dell'art. 75 Cost. e debba essere interpretato restrittivamente. BSK-Alig/Griffel, art. 75b BV N. 8 e SGK-Ruch, art. 75b BV N. 24 vedono invece una competenza federale esaustiva, che consente alla Confederazione la disciplina definitiva di tutte le questioni giuridiche inerenti alle abitazioni secondarie. Il rilievo pratico della controversia riguarda la questione di fino a che punto il diritto cantonale (in particolare le quote di utilizzo e i contingenti) sia derogato dalla LAS.
N. 20 Costituzionalità della LAS (art. 8 LAS — abitazioni per il finanziamento trasversale): BSK-Alig/Griffel, art. 75b BV N. 40 nonché CR-Besse, art. 75b BV N. 76 obiettano che l'art. 8 LAS consente a determinate condizioni la costruzione di nuovi «letti freddi» per il finanziamento trasversale di esercizi alberghieri, compromettendo in tal modo l'obiettivo centrale dell'art. 75b Cost. Mösching, Massnahmen, pag. 97 (nel commento) e gli stessi promotori dell'iniziativa hanno invece considerato ciò un compromesso ragionevole, compatibile con la volontà popolare, in quanto i promotori dell'iniziativa che avevano approvato avevano esplicitamente sostenuto la decisione parlamentare. Questa differenziazione è valutata anche da CR-Besse, art. 75b BV N. 74 come forte indizio della conformità alla Costituzione.
N. 21 Abuso di diritto nelle domande di abitazione primaria: Una questione fondamentalmente controversa è quella dei presupposti in presenza dei quali una domanda edilizia per un'abitazione primaria debba essere qualificata come elusione della legge (abuso di diritto). Il Tribunale federale ha sviluppato nella DTF 142 II 206 consid. 2.5 un criterio caso per caso: l'abuso di diritto va presunto soltanto in presenza di indizi manifesti che rendano fin dall'inizio irrealistica un'utilizzazione come abitazione primaria. Nella DTF 145 II 99 il Tribunale federale ha confermato e inasprito questo standard per i grandi progetti: per un numero elevato di «abitazioni primarie» pianificate in zone a vocazione turistica, occorre esaminare d'ufficio se sussista una sufficiente domanda locale di abitazioni primarie. Gli indizi determinanti sono la posizione, la tipologia, il prezzo, il numero di unità pianificate nonché le intenzioni note del committente.
#6. Indicazioni pratiche
N. 22 Procedura di rilascio della licenza edilizia: Nei Comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20 %, ogni domanda edilizia per una nuova abitazione deve essere esaminata quanto alla sua conformità con l'art. 75b Cost. in combinato disposto con gli art. 6 segg. LAS. Le autorità edilizie devono esaminare d'ufficio se sussistano indizi concreti contrari all'utilizzo previsto come abitazione primaria; un'allegazione sostanziata del ricorrente non è un presupposto necessario (DTF 142 II 206 consid. 2.5; DTF 145 II 99). In caso di seri dubbi, il progetto deve essere respinto o deve essere ordinata una verifica della domanda (rilevamento delle abitazioni sfitte, dichiarazioni di intento d'acquisto).
N. 23 Inventario delle abitazioni e Comuni di frontiera: I Comuni la cui quota di abitazioni secondarie è prossima alla soglia del 20 % («comuni-ascensore») dovrebbero andare oltre il rilevamento minimo previsto dall'art. 4 cpv. 2 LAS e censire separatamente nel REA anche le abitazioni equiparate alle primarie (art. 2 cpv. 3 LAS) (art. 4 cpv. 3 LAS in combinato disposto con art. 1 cpv. 1 OAS). In caso contrario, la quota di abitazioni secondarie risulta statisticamente troppo elevata, in quanto alle abitazioni prive di persona residente assegnata viene automaticamente attribuito lo statuto di potenziale abitazione secondaria (SHK-Mösching, art. 4 ZWG N. 8 segg.). Una decisione dell'ARE sulla quota di abitazioni secondarie può essere impugnata dinanzi al Tribunale amministrativo federale e successivamente dinanzi al Tribunale federale.
N. 24 Questioni intertemporali nel rapporto LAS/aOAS: La LAS è applicabile a tutte le domande edilizie sulle quali non era ancora stata pronunciata una decisione passata in giudicato al 1° gennaio 2016 (DTF 144 II 326 consid. 2.4; art. 25 cpv. 1 LAS). Le eccezioni valgono per le licenze edilizie passate in giudicato prima dell'11 marzo 2012 (art. 25 cpv. 2 LAS), nonché per i piani di utilizzazione speciali orientati al progetto ai sensi degli art. 26 seg. LAS. Da un tale piano deve risultare con sufficiente chiarezza che esso è finalizzato almeno in parte essenziale alla costruzione di abitazioni secondarie (DTF 146 II 80).
N. 25 Margini di manovra cantonali e comunali: Nonostante la disciplina federale, Cantoni e Comuni dispongono di considerevoli margini di manovra: possono emanare disposizioni più restrittive (art. 3 cpv. 2 LAS), riscuotere tributi di incentivazione fiscale sulle abitazioni secondarie (DTF 140 I 176) ed elaborare autonomamente l'esecuzione della LAS (art. 23 LAS). Queste possibilità sono particolarmente rilevanti per le regioni montane strutturalmente deboli, che necessitano di un'applicazione pragmatica del divieto al fine di evitare un ulteriore esodo della popolazione residente (Mösching, Massnahmen, pag. 235 segg.).
N. 26 Rivendicazione di diritti espropriativi: Chi subisce svantaggi analoghi all'espropriazione a seguito di un diniego di licenza edilizia fondato sull'art. 75b Cost. deve rivolgere la propria domanda di indennizzo contro l'ente pubblico (Cantone o Comune) che ha emanato la decisione di diniego della licenza edilizia — non contro la Confederazione (DTF 144 II 367 consid. 1.2). Una tale domanda ha tuttavia prospettive di successo soltanto in situazioni straordinarie, poiché la restrizione delle abitazioni secondarie vale come ridefinizione del contenuto della proprietà e non come ingerenza in un diritto di proprietà già esistente (DTF 144 II 367 consid. 3.2 seg.).
Letteratura citata (selezione):
- Alig Jonas/Griffel Alain, in: Waldmann/Belser/Epiney (a cura di), Basler Kommentar Bundesverfassung, Basilea 2015 [BSK-Alig/Griffel]
- Besse Marc-Olivier, in: Martenet/Dubey (a cura di), Constitution fédérale, Commentaire Romand, Basilea 2021 [CR-Besse]
- Biaggini Giovanni, Bundesverfassung, 2a ed. 2017
- Mösching Fabian, Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen, Diss. Berna 2014
- Ruch Alexander, in: Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Vallender (a cura di), St. Galler Kommentar BV, 3a ed. 2014 [SGK-Ruch]
- Wolf Stephan/Pfammatter Aron (a cura di), Stämpflis Handkommentar ZWG, 2a ed. 2021 [SHK]
#Giurisprudenza
#Applicabilità immediata e diritto transitorio
BGE 139 II 243 dell'11 marzo 2012 L'art. 75b cpv. 1 in combinato disposto con l'art. 197 n. 9 cpv. 2 Cost. contiene un divieto di rilascio di licenze edilizie per abitazioni secondarie direttamente applicabile nei Comuni in cui è raggiunta o superata la quota del 20%. La sentenza di principio ha chiarito l'efficacia immediata dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie dopo la sua accettazione.
«L'art. 75b cpv. 1 in combinato disposto con l'art. 197 n. 9 cpv. 2 Cost. contiene un divieto di rilascio di licenze edilizie per abitazioni secondarie direttamente applicabile nei Comuni in cui è raggiunta o superata la quota del 20%. Questo divieto vale per tutte le licenze edilizie rilasciate in prima istanza dall'11 marzo 2012 nei Comuni interessati.»
BGE 139 II 263 del 22 maggio 2013 La disposizione costituzionale è applicabile alle domande di costruzione presentate prima dell'11 marzo 2012 ma autorizzate in prima istanza solo dopo tale data. La sentenza concretizza l'applicazione del diritto transitorio alle procedure pendenti.
«In mancanza di una disciplina transitoria speciale, si applicano i principi generali. Di conseguenza, l'art. 75b cpv. 1 in combinato disposto con l'art. 197 n. 9 cpv. 2 Cost. è in principio applicabile se la licenza edilizia è stata rilasciata in prima istanza dopo la sua entrata in vigore l'11 marzo 2012.»
BGE 144 II 326 del 24 maggio 2018
La Legge sulle abitazioni secondarie è applicabile a tutte le domande di costruzione che al 1° gennaio 2016 non erano ancora autorizzate con decisione passata in giudicato.
La sentenza chiarisce il rapporto tra articolo costituzionale e legge d'esecuzione.
«La LASec è applicabile a tutte le domande di costruzione che al 1° gennaio 2016 (data di entrata in vigore della LASec) non erano ancora autorizzate con decisione passata in giudicato. Ciò vale anche se la licenza edilizia è stata rilasciata in prima istanza prima dell'entrata in vigore dell'art. 75b Cost. l'11 marzo 2012.»
#Abuso del diritto per abitazioni primarie
BGE 142 II 206 del 3 maggio 2016 L'abuso del diritto sussiste quando il committente finge di costruire un'abitazione primaria, ma in realtà vuole aggirare il divieto delle abitazioni secondarie. Decisione di principio sull'aggiramento abusivo della limitazione delle abitazioni secondarie tramite abitazioni primarie fittizie.
«Sussiste il pericolo di abuso del diritto quando il committente finge di costruire un'abitazione primaria, ma in realtà intende aggirare il divieto contenuto nell'art. 75b Cost. e nell'art. 6 LASec.»
BGE 145 II 99 del 1° gennaio 2018 Abuso del diritto per 12 abitazioni primarie pianificate a Saanen a causa della commercializzazione non realistica come abitazioni primarie. La sentenza concretizza i criteri di verifica per l'abuso del diritto nei progetti di abitazioni primarie.
«Secondo la giurisprudenza più recente del Tribunale federale, deve essere verificato d'ufficio se sussistono indizi concreti che rendono irrealistico l'intento rispettivamente la possibilità di utilizzare il progetto di costruzione come abitazione primaria.»
#Legittimazione al ricorso e procedura
BGE 139 II 271 del 22 maggio 2013 Le associazioni per la protezione della natura e del paesaggio sono legittimate a ricorrere contro le licenze edilizie per costruzioni di abitazioni secondarie, poiché la limitazione delle abitazioni secondarie rappresenta un compito federale di tutela del paesaggio. La sentenza amplia la cerchia dei legittimati al ricorso contro le costruzioni di abitazioni secondarie.
«Il plafond delle costruzioni di abitazioni secondarie secondo l'art. 75b Cost. rappresenta un compito federale che serve alla tutela della natura e del paesaggio tipico del paese.»
BGE 140 II 378 del 15 agosto 2014 I Comuni sono legittimati a ricorrere contro decisioni che li obbligano a rilasciare autorizzazioni per abitazioni secondarie che ritengono nulle. La sentenza rafforza la posizione giuridica dei Comuni nell'applicazione del divieto delle abitazioni secondarie.
«Il Comune è legittimato a ricorrere contro una decisione che lo obbliga a rilasciare una licenza edilizia che a suo avviso sarebbe nulla secondo l'art. 197 n. 9 cpv. 2 Cost.»
#Aspetti di diritto espropriativo
BGE 144 II 367 del 6 agosto 2018 Il divieto delle abitazioni secondarie ridefinisce il contenuto della proprietà e in principio non fonda alcun diritto all'indennizzo. Sentenza di principio sulla valutazione dal punto di vista del diritto espropriativo della limitazione delle abitazioni secondarie.
«La limitazione delle abitazioni secondarie ridefinisce il contenuto della proprietà. Quando il contenuto della proprietà viene ridefinito, un indennizzo per espropriazione materiale è in principio escluso.»
#Aspetti di diritto fiscale
BGE 140 I 176 del 1° gennaio 2014 Le imposte comunali sulle abitazioni secondarie sono ammissibili, poiché l'art. 75b Cost. non contiene un approccio risolutivo conclusivo per il problema dei «letti freddi». La sentenza conferma la compatibilità delle misure di orientamento comunali con la Costituzione federale.
«L'iniziativa sulle abitazioni secondarie accettata nella votazione popolare federale dell'11 marzo 2012 rispettivamente il nuovo art. 75b Cost. creato con essa non contengono un approccio risolutivo globale e dunque conclusivo per la problematica dei cosiddetti ‹letti freddi› e pertanto non si oppongono all'imposta comunale sulle abitazioni secondarie qui controversa.»
#Eccezioni e piani di utilizzazione speciale
BGE 146 II 80 del 23 gennaio 2020 Da un piano di utilizzazione speciale approvato prima dell'11 marzo 2012 deve risultare con sufficiente chiarezza che si intende costruire abitazioni secondarie almeno per una parte sostanziale. La sentenza precisa i presupposti per le eccezioni fondate sui piani antecedenti.
«Dal piano di utilizzazione speciale deve risultare con sufficiente chiarezza che si mira alla costruzione di abitazioni secondarie almeno per una parte sostanziale. La mera intenzione di costruire abitazioni secondarie non è sufficiente.»
#Aspetti di pianificazione del territorio
BGE 140 II 25 del 6 dicembre 2013 Il divieto delle abitazioni secondarie deve essere considerato nella verifica dei piani di utilizzazione a causa del cambiamento delle circostanze. La sentenza chiarisce gli effetti dell'art. 75b Cost. sulla pianificazione territoriale comunale.
«L'introduzione della limitazione delle abitazioni secondarie rappresenta un cambiamento sostanziale delle circostanze giuridiche che può rendere necessaria una verifica della pianificazione dell'utilizzazione comunale.»