1Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
2Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.
Art. 75b Cst — Résidences secondaires
#Aperçu
L'art. 75b Cst limite la construction de résidences secondaires en Suisse. Cette disposition découle de l'initiative populaire « Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires ! », acceptée le 11 mars 2012.
La règle de base est simple : dans les communes comptant plus de 20% de résidences secondaires, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut plus être construite. Une résidence secondaire est un logement qui ne sert pas de domicile principal. La proportion est mesurée sur l'ensemble du parc de logements d'une commune.
L'interdiction s'applique immédiatement et directement. Dès le jour de la votation, les nouvelles autorisations de construire des résidences secondaires dans les communes concernées sont devenues nulles. C'est ce qu'a décidé le Tribunal fédéral dans l'ATF de principe 139 II 243.
Les résidences principales (domiciles principaux) sont exemptées de l'interdiction. Les maîtres d'ouvrage doivent cependant démontrer de manière crédible que le logement prévu sera effectivement utilisé comme domicile principal. En cas de soupçon d'abus de droit, les autorités procèdent à des vérifications approfondies.
Une exception existe pour les résidences secondaires présentant un intérêt économique touristique. Celles-ci doivent être louées commercialement de manière permanente et apporter quelque chose à l'économie locale.
Exemple : La commune de Verbier a une proportion de résidences secondaires de 75%. Depuis mars 2012, personne ne peut plus y construire un nouvel appartement de vacances. Quiconque projette malgré tout un chalet pour les vacances ne peut l'obtenir que comme résidence principale - mais doit alors effectivement y habiter.
Cette règle a des conséquences importantes : les valeurs foncières dans les communes concernées ont parfois chuté drastiquement. À l'inverse, il ne se crée plus de nouveaux « lits froids » qui ne sont utilisés que quelques semaines par an.
Les associations de protection de la nature et du patrimoine peuvent recourir contre les autorisations de construire des résidences secondaires. Elles considèrent cette limitation comme un instrument important contre le mitage du paysage alpin.
L'interdiction des résidences secondaires montre que la démocratie directe peut aussi intervenir dans des droits de propriété complexes, lorsque le peuple le veut.
Art. 75b Cst. — Résidences secondaires
#Doctrine
#1. Genèse
N. 1 L'initiative populaire « Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires ! » a été acceptée le 11 mars 2012 par 50,6 % des votants et 13,5 cantons, complétant ainsi la Constitution fédérale de l'art. 75b et de la disposition transitoire de l'art. 197 ch. 9 (RO 2012 3627 ; FF 2012 6623). L'initiative est née dans le contexte d'un débat long de plusieurs décennies sur les conséquences de la construction de résidences secondaires dans les régions de montagne suisses. La problématique des « lits froids » était au cœur des préoccupations : les appartements de vacances, utilisés seulement quelques semaines par an, consomment des terrains à bâtir rares, évincent la population résidente locale et portent atteinte au paysage. La question de la demande étrangère avait été traitée auparavant par la « Lex Koller » (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, RS 211.412.41), mais celle-ci avait perdu une grande partie de son efficacité (Mösching, Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen, thèse Berne 2014, p. 155 s.).
N. 2 En tant que contre-projet indirect à l'initiative, le Parlement a intégré en 2011 les dispositions d'aménagement du territoire relatives aux résidences secondaires aux art. 8 al. 2 et 3 LAT, mais cela n'a pas suffi aux initiants. Dans son message du 29 octobre 2008 (FF 2008 8757), le Conseil fédéral a rejeté l'initiative, avertissant qu'elle conduirait à un « arrêt brutal de la construction » dans de nombreuses communes et transférerait à la Confédération des compétences qui, matériellement, auraient dû demeurer à un autre niveau de l'État fédéral (FF 2008 8768 ch. 4.3). L'initiative a néanmoins été acceptée et a immédiatement engendré une insécurité juridique considérable : la notion centrale de « résidence secondaire » n'était pas définie, la norme mêlait des prescriptions directement applicables et des mandats législatifs, et la date d'entrée en vigueur était contestée (Mösching, Massnahmen, p. 65 ss ; Biaggini, BV, 2e éd. 2017, art. 75b N. 13).
N. 3 Pour combler le vide juridique, le Conseil fédéral a adopté le 22 août 2012 une ordonnance sur les résidences secondaires, entrée en vigueur le 1er janvier 2013 (aORS, RO 2012 4583). La question du fondement de sa compétence pour adopter cette ordonnance anticipée — fondée sur l'art. 182 al. 2 Cst. ou seulement sur l'art. 197 ch. 9 al. 1 Cst. après l'expiration du délai de deux ans — a été délibérément laissée ouverte par le Tribunal fédéral (ATF 140 II 378 consid. 4.1). La loi sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS, RS 702) est finalement entrée en vigueur le 1er janvier 2016 et a remplacé l'aORS. Elle a mis en œuvre un compromis parlementaire extraordinaire conclu avec la participation du comité d'initiative, qui a renoncé en contrepartie à lancer un référendum (CSH-Wolf/Nuspliger, Introduction LRS, N. 32 ss).
#2. Systématique
N. 4 L'art. 75b Cst. est une norme de compétence comportant des éléments directement applicables (al. 1) et un mandat législatif (al. 2). Sur le plan systématique, elle complète l'art. 75 Cst. (aménagement du territoire), qui ne confère à la Confédération qu'une compétence législative de principe. Avec l'acceptation de l'initiative sur les résidences secondaires, la Confédération dispose d'une compétence autonome pour réglementer la construction de résidences secondaires, qui doit être qualifiée, selon l'opinion majoritaire, de compétence fédérale concurrente, c'est-à-dire à effet dérogatoire différé : le droit cantonal est resté applicable jusqu'à l'entrée en vigueur de la LRS et est depuis lors écarté dans la mesure où la Confédération a épuisé sa compétence (Biaggini, art. 75b Cst. N. 3 ; CSH-Mösching, art. 1 LRS N. 4 ; contra : CBK-Alig/Griffel, art. 75b Cst. N. 8, qui retiennent une compétence fédérale exhaustive).
N. 5 L'art. 75b Cst. est étroitement lié, sur le fond, à l'art. 78 al. 2 Cst. (protection de la nature et du paysage lors de l'accomplissement de tâches fédérales) : le Tribunal fédéral a qualifié le plafonnement de la construction de résidences secondaires de tâche fédérale au sens de l'art. 78 al. 2 Cst., servant à ménager la nature et le paysage (↔ Art. 26 Cst.) (ATF 139 II 271 consid. 11.2). Il en découle la qualité pour recourir des organisations nationales de protection de la nature et du paysage en vertu de l'art. 12 LPN contre les autorisations de construire des résidences secondaires. L'objectif constitutionnel de l'aménagement du territoire (→ art. 75 Cst.), la garantie de la propriété (↔ art. 26 Cst.) et le principe de proportionnalité (→ art. 5 al. 2 Cst.) constituent le cadre constitutionnel dans lequel l'art. 75b Cst. doit être lu.
N. 6 L'art. 75b al. 1 Cst. revendique — à l'instar de l'article sur la protection des marais de l'art. 78 al. 5 Cst. — la primauté sur d'autres dispositions constitutionnelles, notamment la garantie de la propriété (art. 26 Cst.) et le principe de proportionnalité (art. 5 al. 2 Cst.). La limite de 20 % exclut les appréciations au cas par cas ; les objections tirées de la proportionnalité doivent être acceptées dans la mesure où elles découlent du texte même de l'art. 75b al. 1 Cst. (Mösching, Massnahmen, p. 88 ss ; CBK-Alig/Griffel, art. 75b Cst. N. 8).
#3. Éléments constitutifs / Contenu de la norme
3.1 Art. 75b al. 1 Cst. : L'interdiction des résidences secondaires
N. 7 L'art. 75b al. 1 Cst. fixe un seuil quantitatif maximal : la part des résidences secondaires dans le nombre total des logements et dans la surface brute de plancher utilisée à des fins d'habitation d'une commune ne doit pas dépasser 20 %. Le Tribunal fédéral a qualifié cette disposition dans son « noyau dur » de directement applicable : dans la mesure où il s'agit de logements de vacances classiques dans des communes dont la part de résidences secondaires dépasse 20 %, il existe une interdiction de construire découlant directement de la Constitution, sans qu'aucune disposition d'exécution supplémentaire ne soit nécessaire (ATF 139 II 243 consid. 10.5). Pour le surplus — en particulier pour les résidences secondaires exploitées de manière commerciale, les changements d'affectation et les agrandissements —, la norme requiert une concrétisation législative.
N. 8 La notion de résidence secondaire est définie de manière exhaustive depuis l'entrée en vigueur de la LRS à l'art. 2 LRS : un logement est une résidence secondaire s'il n'est pas utilisé comme résidence principale (c'est-à-dire qu'aucune personne domiciliée dans la commune ne l'habite de manière permanente) et n'est pas assimilé à une résidence principale (art. 2 al. 2–4 LRS). Sont notamment assimilés à des résidences principales les logements occupés en permanence à des fins professionnelles ou de formation (art. 2 al. 3 let. a LRS). Cette notion légale correspond à la finalité de l'initiative, qui vise avant tout les « lits froids » — les résidences de vacances n'étant utilisées que de manière occasionnelle — et est qualifiée dans la littérature comme n'étant pas critiquable (Mösching, Massnahmen, p. 95).
N. 9 En raison de l'absence de bases statistiques, la LRS renonce au relevé de la surface brute de plancher comme second paramètre de calcul (message LRS, FF 2014 2301). La part des résidences secondaires est calculée exclusivement sur la base du nombre de logements (art. 4 s. LRS). CBK-Alig/Griffel, art. 75b Cst. N. 21 et CR-Besse, art. 75b Cst. N. 43 considèrent cela comme une violation de la Constitution, dès lors que l'art. 75b al. 1 Cst. prévoit cumulativement les deux paramètres. Mösching, Massnahmen, p. 97 (dans le commentaire) nuance ce reproche : tant qu'il est établi empiriquement que les résidences secondaires sont en moyenne plus petites que les résidences principales, le seul comptage des logements tend à rester en deçà de la limite des 20 %. La première analyse d'impact de l'OAT (2021) n'a en tout cas pas pu infirmer cette hypothèse.
N. 10 L'interdiction de créer de nouveaux logements à titre de résidences secondaires dans les communes concernées (part de résidences secondaires > 20 %) est précisée au niveau de la loi à l'art. 6 al. 1 LRS. Dans ces communes, les nouveaux logements ne sont en principe autorisés que s'ils sont soumis à l'une des restrictions d'utilisation prévues par la loi (art. 7 LRS : résidence principale ou logement géré de manière commerciale à des fins touristiques). Des exceptions s'appliquent aux logements destinés à financer transversalement des établissements d'hébergement structurés (art. 8 LRS) et aux constructions protégées ou caractéristiques du site (art. 9 LRS). La restriction d'utilisation est ordonnée comme condition dans l'autorisation de construire et est annotée au registre foncier (art. 7 al. 3 LRS). Sa modification ultérieure est en principe soumise à autorisation de construire (art. 13 LRS).
N. 11 Les logements existants de l'ancien droit — c'est-à-dire les logements légalement existants le 11 mars 2012 ou ayant fait l'objet d'une autorisation de construire entrée en force (art. 10 LRS) — sont libres quant au mode d'utilisation à des fins d'habitation : ils peuvent être utilisés comme résidences principales ou secondaires (art. 11 al. 1 LRS), être rénovés et transformés dans les limites de la surface nette de plancher principale (art. 11 al. 2 LRS) et être agrandis dans les zones à bâtir dans une mesure n'excédant pas 30 % de la surface nette de plancher principale, pour autant qu'il n'en résulte pas de nouveaux logements (art. 11 al. 3 LRS). Cette réglementation de la situation acquise ne fonde pas un effet direct de la garantie des droits acquis : les constructions existantes n'ont pas été rendues illicites par l'art. 75b Cst. ; la norme limite seulement la construction de nouvelles résidences secondaires, sans viser rétroactivement les logements déjà existants (Mösching, Massnahmen, p. 208).
3.2 Art. 75b al. 2 Cst. : Le mandat législatif
N. 12 L'art. 75b al. 2 Cst. oblige le législateur à contraindre les communes à publier chaque année leur plan de quota de résidences principales et l'état de son exécution. Cette disposition — contrairement à l'al. 1 — n'a pas de contenu directement applicable ; il s'agit d'un pur mandat législatif et elle ne peut pas être appliquée directement sans législation d'exécution (CSG-Ruch, art. 75b Cst. N. 43). Le mandat a été mis en œuvre par l'art. 4 LRS : toutes les communes de Suisse — indépendamment de leur part de résidences secondaires — sont tenues d'établir chaque année un inventaire des logements et de le tenir à jour dans le registre des bâtiments et des logements (RBL). L'Office fédéral du développement territorial (ARE) constate au plus tard le 31 mars de chaque année, pour chaque commune, si sa part de résidences secondaires dépasse 20 % (art. 2 al. 2 ORS, RS 702.1).
#4. Effets juridiques
N. 13 Dans les communes où la part de 20 % est atteinte ou dépassée, une interdiction de construire s'applique aux nouvelles résidences secondaires. Cette interdiction découle directement de l'art. 75b al. 1 Cst. et est concrétisée au niveau légal par l'art. 6 al. 1 LRS. Les violations de l'interdiction peuvent entraîner des conséquences pénales (art. 21 s. LRS).
N. 14 En ce qui concerne les effets juridiques intertemporels, le Tribunal fédéral a établi la gradation suivante (ATF 139 II 243 consid. 11.6 ; ATF 139 II 263 consid. 7) : les autorisations de construire des résidences secondaires délivrées en première instance avant le 11 mars 2012 restent valables indépendamment des éventuelles procédures de recours ultérieures. Les autorisations de construire délivrées en première instance entre le 11 mars et le 31 décembre 2012 dans les communes concernées sont attaquables par la voie du recours et doivent être annulées. Les autorisations de construire délivrées à partir du 1er janvier 2013 et jusqu'à l'entrée en vigueur de la législation d'exécution sont nulles de plein droit en vertu de l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. Depuis le 1er janvier 2016, l'applicabilité est régie par l'art. 25 al. 1 LRS (ATF 144 II 326 consid. 2.4).
N. 15 L'interdiction de construire une résidence secondaire fondée sur l'art. 75b Cst. redéfinit le contenu de la propriété et ne fonde en principe aucun droit à une indemnisation pour expropriation matérielle au sens de l'art. 26 al. 2 Cst. (ATF 144 II 367 consid. 3.2). Une redéfinition du contenu de la propriété ne peut produire exceptionnellement un effet quasi-expropriateur que si le passage au nouveau droit engendre pour certains propriétaires des inégalités choquantes (« différences criantes »). Pour les requérants ayant déposé une demande après le 11 mars 2012, cette condition fait défaut au regard du droit transitoire existant (ATF 144 II 367 consid. 3.4). La collectivité publique ayant prononcé le refus de construire — et non la Confédération — est compétente pour traiter les éventuelles demandes d'indemnisation (ATF 144 II 367 consid. 1.2).
N. 16 L'art. 75b Cst. et la LRS qui en découle laissent aux cantons et aux communes un espace pour des mesures autonomes : l'art. 3 al. 2 LRS les autorise expressément à édicter des dispositions qui restreignent la construction et le changement d'affectation de logements de manière plus sévère que la LRS — notamment par des contingents ou des taxes sur les résidences secondaires. Une taxe communale sur les résidences secondaires non exploitées n'est pas déjà inadmissible du seul fait que l'art. 75b Cst. prévoit sa propre réglementation de l'effectif des résidences secondaires ; l'article constitutionnel ne contient pas d'approche exhaustive pour la problématique des « lits froids » (ATF 140 I 176 consid. 5.5).
#5. Points litigieux
N. 17 Applicabilité directe (2012/2013) : Le débat le plus important porte sur la question de savoir si l'art. 75b al. 1 Cst. était directement applicable dès le 11 mars 2012. Les tribunaux administratifs cantonaux des cantons des Grisons, du Valais et de Vaud, ainsi qu'une partie importante de la doctrine (notamment Mösching, Zeitpunkt, Jusletter 10.12.2012, N. 25 ss ; Norer, in : Norer/Rütsche [éd.], Rechtliche Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative, 2013, p. 36 s. ; Ganz, Jusletter 10.12.2012, N. 33) ont nié l'applicabilité directe et ont vu dans l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. une norme transitoire intertemporelle : jusqu'au 31 décembre 2012, l'ancien droit demeurerait applicable. L'OAT et une autre partie de la doctrine (Marti, ZBl 113/2012 p. 281 s. ; Waldmann, Jusletter 10.12.2012) ont en revanche affirmé une applicabilité directe (au moins partielle). Le Tribunal fédéral a suivi dans ATF 139 II 243 consid. 9–11 cette dernière approche : l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. ne contient pas de délai transitoire mais aggrave seulement la conséquence juridique à partir du 1er janvier 2013 (nullité au lieu de possibilité de recours).
N. 18 Surface brute de plancher comme paramètre de calcul : CBK-Alig/Griffel, art. 75b Cst. N. 12 et 21 ainsi que CR-Besse, art. 75b Cst. N. 43 estiment que le renoncement de la LRS au calcul de la part des résidences secondaires selon la surface brute de plancher est inconstitutionnel, dès lors que l'art. 75b al. 1 Cst. prévoit expressément et cumulativement les deux paramètres. Mösching, Massnahmen, p. 97 considère en revanche ce reproche comme exagéré : vu l'absence de définitions et de données uniformes au niveau fédéral, la limitation provisoire au seul comptage des logements est appropriée, pour autant que le résultat ne reste pas systématiquement en deçà de la limite des 20 %.
N. 19 Compétence fédérale : concurrente ou exclusive ? Mösching, Massnahmen, p. 75 ss et CSH-Mösching, art. 1 LRS N. 4 soutiennent que l'art. 75b Cst. constitue un simple complément à la compétence législative de principe de l'art. 75 Cst. et doit être interprété de manière restrictive. CBK-Alig/Griffel, art. 75b Cst. N. 8 et CSG-Ruch, art. 75b Cst. N. 24 voient en revanche une compétence fédérale exhaustive, permettant à la Confédération de régler de manière définitive toutes les questions juridiques relatives aux résidences secondaires. L'enjeu pratique du débat réside dans la question de savoir dans quelle mesure le droit cantonal (notamment les quotas d'utilisation et les contingents) est abrogé par la LRS.
N. 20 Constitutionnalité de la LRS (art. 8 LRS — logements de financement croisé) : CBK-Alig/Griffel, art. 75b Cst. N. 40 et CR-Besse, art. 75b Cst. N. 76 soutiennent que l'art. 8 LRS, en autorisant sous certaines conditions la construction de nouveaux « lits froids » pour financer transversalement des établissements hôteliers, contredit l'objectif central de l'art. 75b Cst. Mösching, Massnahmen, p. 97 (dans le commentaire) et les initiants eux-mêmes ont en revanche considéré cela comme un compromis défendable, compatible avec la volonté populaire, dans la mesure où les initiants favorables ont expressément soutenu la décision du Parlement. Cette différenciation est également considérée par CR-Besse, art. 75b Cst. N. 74 comme un indice fort de la conformité à la Constitution.
N. 21 Abus de droit lors de demandes de résidence principale : La question centrale est de savoir dans quelles conditions une demande de permis de construire pour une résidence principale doit être qualifiée de détournement de la loi (abus de droit). Le Tribunal fédéral a développé dans ATF 142 II 206 consid. 2.5 un critère fondé sur les circonstances du cas d'espèce : l'abus de droit ne doit être retenu que lorsqu'il existe des indices manifestes faisant apparaître d'emblée une utilisation comme résidence principale comme irréaliste. Dans ATF 145 II 99, le Tribunal fédéral a confirmé et durci ce standard pour les grands projets : lorsqu'un grand nombre de « résidences principales » sont prévues dans des sites à vocation touristique, il y a lieu d'examiner d'office si une demande locale suffisante en résidences principales existe. Les indices déterminants sont la situation, la typologie, le prix, le nombre d'unités prévues ainsi que les intentions connues du requérant.
#6. Indications pratiques
N. 22 Procédure d'autorisation de construire : Dans les communes dont la part de résidences secondaires dépasse 20 %, chaque demande de permis de construire pour un nouveau logement doit être examinée quant à sa conformité avec l'art. 75b Cst. en relation avec les art. 6 ss LRS. Les autorités compétentes en matière de construction doivent examiner d'office si des indices concrets s'opposent à l'utilisation envisagée comme résidence principale ; un grief motivé du recourant n'est pas une condition préalable (ATF 142 II 206 consid. 2.5 ; ATF 145 II 99). Si des doutes sérieux subsistent, le projet doit être renvoyé ou une vérification de la demande (relevé des logements vacants, déclarations d'intention d'achat) doit être ordonnée.
N. 23 Inventaire des logements et communes frontalières : Les communes dont la part de résidences secondaires est proche du seuil de 20 % (« communes ascenseur ») devraient aller au-delà du relevé minimal requis par l'art. 4 al. 2 LRS et aussi inscrire séparément dans le RBL les logements assimilés à des résidences principales (art. 2 al. 3 LRS) (art. 4 al. 3 LRS en relation avec l'art. 1 al. 1 ORS). À défaut, la part de résidences secondaires sera statistiquement surévaluée, car les logements sans personne résidante rattachée se voient automatiquement attribuer le statut de résidence secondaire potentielle (CSH-Mösching, art. 4 LRS N. 8 ss). Une décision de l'OAT relative à la part de résidences secondaires peut être contestée devant le Tribunal administratif fédéral et ensuite devant le Tribunal fédéral.
N. 24 Questions intertemporelles dans la relation LRS/aORS : La LRS est applicable à toutes les demandes de permis de construire sur lesquelles il n'a pas encore été statué définitivement au 1er janvier 2016 (ATF 144 II 326 consid. 2.4 ; art. 25 al. 1 LRS). Des exceptions s'appliquent aux autorisations de construire entrées en force avant le 11 mars 2012 (art. 25 al. 2 LRS) ainsi qu'aux plans d'affectation spéciaux relatifs à des projets au sens des art. 26 s. LRS. Un tel plan doit faire apparaître avec une clarté suffisante qu'il vise au moins pour une part essentielle la construction de résidences secondaires (ATF 146 II 80).
N. 25 Marges de manœuvre cantonales et communales : Malgré la réglementation fédérale, les cantons et les communes conservent des marges de manœuvre considérables : ils peuvent édicter des dispositions plus restrictives (art. 3 al. 2 LRS), percevoir des taxes d'orientation fiscales sur les résidences secondaires (ATF 140 I 176) et organiser de manière autonome l'exécution de la LRS (art. 23 LRS). Ces possibilités sont particulièrement pertinentes pour les régions de montagne à faible structure économique, qui ont besoin d'une application pragmatique de l'interdiction pour éviter un exode supplémentaire de la population résidente (Mösching, Massnahmen, p. 235 ss).
N. 26 Demandes de nature expropriative : Quiconque subit des préjudices quasi-expropriateurs du fait d'un refus de permis de construire fondé sur l'art. 75b Cst. doit adresser sa demande d'indemnisation à la collectivité publique (canton ou commune) ayant rendu la décision de refus d'autorisation de construire — et non à la Confédération (ATF 144 II 367 consid. 1.2). Une telle demande n'a cependant de chances de succès que dans des configurations extraordinaires, dès lors que la restriction aux résidences secondaires est considérée comme une redéfinition du contenu de la propriété et non comme une atteinte à un droit de propriété préexistant (ATF 144 II 367 consid. 3.2 s.).
Littérature citée (sélection) :
- Alig Jonas/Griffel Alain, in : Waldmann/Belser/Epiney (éd.), Basler Kommentar Bundesverfassung, Bâle 2015 [CBK-Alig/Griffel]
- Besse Marc-Olivier, in : Martenet/Dubey (éd.), Constitution fédérale, Commentaire Romand, Bâle 2021 [CR-Besse]
- Biaggini Giovanni, Bundesverfassung, 2e éd. 2017
- Mösching Fabian, Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen, thèse Berne 2014
- Ruch Alexander, in : Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Vallender (éd.), St. Galler Kommentar BV, 3e éd. 2014 [CSG-Ruch]
- Wolf Stephan/Pfammatter Aron (éd.), Stämpflis Handkommentar ZWG, 2e éd. 2021 [CSH]
#Jurisprudence
#Applicabilité directe et droit transitoire
ATF 139 II 243 du 11 mars 2012 L'art. 75b al. 1 en relation avec l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. contient une interdiction directement applicable de délivrer des autorisations de construire pour les résidences secondaires dans les communes où la proportion de 20 % est atteinte ou dépassée. Cet arrêt de principe a clarifié l'entrée en vigueur immédiate de l'initiative sur les résidences secondaires après son acceptation.
« L'art. 75b al. 1 en relation avec l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. contient une interdiction directement applicable de délivrer des autorisations de construire pour les résidences secondaires dans les communes où la proportion de 20 % est atteinte ou dépassée. Cette interdiction vaut pour toutes les autorisations de construire qui ont été délivrées en première instance dans les communes concernées depuis le 11 mars 2012. »
ATF 139 II 263 du 22 mai 2013 La disposition constitutionnelle est applicable aux demandes de construire déposées avant le 11 mars 2012 mais autorisées en première instance seulement après cette date. L'arrêt concrétise l'application transitoire aux procédures pendantes.
« En l'absence d'une réglementation transitoire spéciale, il faut appliquer les principes généraux. En conséquence, l'art. 75b al. 1 en relation avec l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. est en principe applicable lorsque l'autorisation de construire a été délivrée en première instance après son entrée en vigueur le 11 mars 2012. »
ATF 144 II 326 du 24 mai 2018
La loi sur les résidences secondaires est applicable à toutes les demandes de construire qui n'étaient pas encore autorisées de manière définitive au 1er janvier 2016.
L'arrêt clarifie la relation entre l'article constitutionnel et la loi d'exécution.
« La LRS est applicable à toutes les demandes de construire qui n'étaient pas encore autorisées de manière définitive au 1er janvier 2016 (date d'entrée en vigueur de la LRS). Ceci vaut aussi lorsque l'autorisation de construire a été délivrée en première instance avant l'entrée en vigueur de l'art. 75b Cst. le 11 mars 2012. »
#Abus de droit concernant les résidences principales
ATF 142 II 206 du 3 mai 2016 Il y a abus de droit lorsque le maître de l'ouvrage prétend créer une résidence principale mais souhaite en réalité contourner l'interdiction des résidences secondaires. Arrêt de principe sur le contournement abusif de la limitation des résidences secondaires par des résidences principales fictives.
« Il existe un risque d'abus de droit lorsque le maître de l'ouvrage prétend créer une résidence principale mais a en réalité l'intention de contourner l'interdiction contenue dans l'art. 75b Cst. et l'art. 6 LRS. »
ATF 145 II 99 du 1er janvier 2018 Abus de droit pour 12 résidences principales planifiées à Saanen en raison d'une commercialisation irréaliste comme résidences principales. L'arrêt concrétise les critères d'examen de l'abus de droit pour les projets de résidences principales.
« Selon la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, il faut examiner d'office s'il existe des indices concrets qui font apparaître l'intention resp. la possibilité d'une utilisation du projet de construction comme résidence principale comme irréaliste. »
#Qualité pour recourir et procédure
ATF 139 II 271 du 22 mai 2013 Les associations de protection de la nature et du patrimoine ont qualité pour recourir contre les autorisations de construire pour les constructions de résidences secondaires, car la limitation des résidences secondaires constitue une tâche fédérale de protection du paysage. L'arrêt élargit le cercle des personnes habilitées à recourir contre les constructions de résidences secondaires.
« Le plafonnement de la construction de résidences secondaires selon l'art. 75b Cst. constitue une tâche fédérale qui sert à la protection de la nature et du paysage patrimonial. »
ATF 140 II 378 du 15 août 2014 Les communes ont qualité pour recourir contre les décisions qui les obligent à délivrer, selon leur conception, des autorisations de résidences secondaires nulles. L'arrêt renforce la position juridique des communes dans l'application de l'interdiction des résidences secondaires.
« La commune a qualité pour recourir contre une décision qui l'oblige à délivrer une autorisation de construire qui serait selon elle nulle selon l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. »
#Aspects relevant du droit de l'expropriation
ATF 144 II 367 du 6 août 2018 L'interdiction des résidences secondaires redéfinit le contenu de la propriété et ne fonde en principe aucun droit à indemnisation. Arrêt de principe sur l'appréciation de la limitation des résidences secondaires du point de vue du droit de l'expropriation.
« La limitation des résidences secondaires redéfinit le contenu de la propriété. Lorsque le contenu de la propriété est redéfini, une indemnisation pour expropriation matérielle est en principe exclue. »
#Aspects fiscaux
ATF 140 I 176 du 1er janvier 2014 Les impôts communaux sur les résidences secondaires sont licites, car l'art. 75b Cst. ne contient pas d'approche de solution exhaustive pour le problème des « lits froids ». L'arrêt confirme la compatibilité des mesures d'incitation communales avec la Constitution fédérale.
« L'initiative sur les résidences secondaires acceptée lors de la votation populaire fédérale du 11 mars 2012 resp. l'art. 75b Cst. ainsi créé ne contient pas d'approche de solution globale et donc exhaustive pour la problématique des soi-disant ‹ lits froids › et ne s'oppose par conséquent pas à l'impôt communal sur les résidences secondaires litigieux en l'espèce. »
#Exceptions et plans d'affectation spéciaux
ATF 146 II 80 du 23 janvier 2020 Il doit ressortir avec une clarté suffisante d'un plan d'affectation spécial approuvé avant le 11 mars 2012 qu'il vise à créer des résidences secondaires au moins pour une part essentielle. L'arrêt précise les conditions pour les exceptions fondées sur d'anciens plans.
« Il doit ressortir du plan d'affectation spécial avec une clarté suffisante qu'il vise au moins pour une part essentielle la création de résidences secondaires. La simple intention de créer des résidences secondaires ne suffit pas. »
#Aspects d'aménagement du territoire
ATF 140 II 25 du 6 décembre 2013 L'interdiction des résidences secondaires doit être prise en compte lors du réexamen des plans d'affectation en raison de circonstances modifiées. L'arrêt illustre les effets de l'art. 75b Cst. sur l'aménagement du territoire communal.
« L'introduction de la limitation des résidences secondaires constitue un changement essentiel des circonstances juridiques qui peut rendre nécessaire un réexamen de la planification d'affectation communale. »