Se gli statuti lo prevedono, i soci possono essere tenuti a versare contributi.

1Qualora manchi ad un fondo l’acqua necessaria per la casa e le sue dipendenze, e non sia possibile condurvela da altro luogo senza un lavoro ed una spesa sproporzionati, il proprietario può chiedere che il vicino gli ceda, dietro completa indennità, una parte della sorgente o fontana, di cui egli possa privarsi senza detrimento pei propri bisogni.

2Nel determinare le modalità devesi principalmente aver riguardo all’interesse di colui che è obbligato a fornire l’acqua.

3Mutandosi le circostanze, può essere chiesta una modificazione delle disposizioni precedenti.

1Se delle sorgenti, delle fontane o dei rivi non sono di alcun utile od hanno solo un infimo vantaggio per il loro proprietario in confronto della loro possibile utilizzazione, il proprietario può essere obbligato a cederli, dietro completa indennità, per servizi di acque potabili, idranti od altre imprese di pubblica utilità.

2L’indennità potrà consistere nella concessione di acqua dalla nuova opera. I proprietari di servizi d’acqua potabile possono domandare in via di espropriazione i terreni circostanti alle loro sorgenti, necessari ad impedire che sieno inquinate.

1La proprietà per piani è la quota di comproprietà d’un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.

2Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l’esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l’aspetto esteriore.

3Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all’edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto.

1Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti.

2Non possono essere oggetto del diritto esclusivo: 1. il suolo su cui sorge l’edificio e il diritto di superficie in virtù del quale l’edificio è costruito; 2. le parti della costruzione che sono importanti per l’esistenza, la membratura e la solidità dell’edificio o dei locali di altri comproprietari, oppure determinano la forma esteriore e l’aspetto dell’edificio; 3. le opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per l’uso dei loro locali.

3I comproprietari possono, nell’atto costitutivo o in una convenzione successiva avente la medesima forma, dichiarare comuni anche altre parti dell’edificio, le quali in caso diverso si presumono assoggettate al diritto esclusivo.

1Il comproprietario non ha per legge il diritto di prelazione verso qualunque terzo che acquisti una quota, ma un tale diritto può essere stabilito nell’atto costitutivo o in una convenzione successiva ed essere annotato nel registro fondiario.

2Nello stesso modo può essere stabilito che l’alienazione d’un piano o d’una porzione di piano, la costituzione d’usufrutto o d’un diritto d’abitazione sullo stesso e la sua locazione siano valide solo se gli altri comproprietari, con decisione della maggioranza, non facciano opposizione entro quattordici giorni dal ricevimento della comunicazione.

3L’opposizione dev’essere giustificata da gravi motivi. Nuovo testo giusta l’all. 1 cifra II n. 3 del Codice di procedura civile del 19 dic. 2008, in vigore dal 1° gen. 2011 ( RU 2010 1739 ; FF 2006 6593 ).

1La proprietà per piani è costituita con l’iscrizione nel registro fondiario.

2L’iscrizione può essere chiesta sul fondamento di: 1. un contratto con il quale i comproprietari sottopongono le loro quote all’ordinamento della proprietà per piani; 2. una dichiarazione del proprietario del fondo o del titolare di un diritto di superficie per sè stante e permanente, attestante la costituzione di quote di comproprietà secondo l’ordinamento della proprietà per piani.

3Il negozio richiede per la sua validità l’atto pubblico e, se è un testamento o una convenzione di divisione ereditaria, la forma prescritta dal diritto successorio.

1L’atto costitutivo deve determinare i piani o le porzioni di piano e indicare, in frazioni aventi un denominatore comune, il valore di ciascuno di essi come quota del valore dell’immobile o del diritto di superficie. Nuovo testo giusta la cifra I n. 1 della LF dell’11 dic. 2009 (Cartella ipotecaria registrale e diritti reali), in vigore dal 1° gen. 2012 ( RU 2011 4637 ; FF 2007 4845 ).

2La modificazione delle quote di valore richiede per la sua validità il consenso di tutti gli interessati diretti e l’approvazione dell’assemblea dei comproprietari; ogni comproprietario può tuttavia domandare la rettificazione della sua quota, se sia stata determinata erroneamente o sia divenuta inesatta per le mutate condizioni dell’edificio o delle sue adiacenze.

1La proprietà per piani si estingue con la perdita dell’immobile o del diritto di superficie e con la cancellazione dal registro fondiario.

2La cancellazione può essere domandata in virtù d’una convenzione di scioglimento, oppure dal comproprietario che accentra tutte le quote, sempreché vi consentano i titolari di diritti reali su piani o porzioni di piano, che non siano trasferibili su tutto il fondo senza pregiudizio.

3Ogni comproprietario può chiedere lo scioglimento se l’edificio: 1. perisce per più della metà del suo valore e la ricostruzione comporterebbe per lui un onere difficilmente sopportabile; o 2. è suddiviso in proprietà per piani da oltre 50 anni e, a causa del cattivo stato della costruzione, non può più essere utilizzato conformemente alla sua destinazione. Nuovo testo giusta la cifra I n. 1 della LF dell’11 dic. 2009 (Cartella ipotecaria registrale e diritti reali), in vigore dal 1° gen. 2012 ( RU 2011 4637 ; FF 2007 4845 ).

4I comproprietari che intendono continuare la comunione possono evitare lo scioglimento tacitando gli altri. Introdotto dalla cifra I n. 1 della LF dell’11 dic. 2009 (Cartella ipotecaria registrale e diritti reali), in vigore dal 1° gen. 2012 ( RU 2011 4637 ; FF 2007 4845 ).

1Per la competenza a fare atti d’amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.

2A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell’atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari.

3Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l’amministrazione e l’uso, il quale dev’essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell’atto costitutivo.

4La modifica dell’attribuzione per regolamento di diritti d’uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati. Introdotto dalla cifra I n. 1 della LF dell’11 dic. 2009 (Cartella ipotecaria registrale e diritti reali), in vigore dal 1° gen. 2012 ( RU 2011 4637 ; FF 2007 4845 ).

1I comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell’amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote.

2Tali oneri e spese sono segnatamente: 1. le spese per la manutenzione ordinaria, le riparazioni e le rinnovazioni delle parti comuni del fondo e dell’edificio, delle opere e impianti comuni; 2. le spese d’amministrazione, compresa l’indennità all’amministratore; 3. i contributi di diritto pubblico e le imposte dovuti collettivamente dai comproprietari; 4. gli interessi e gli ammortamenti dovuti ai creditori garantiti da pegno sull’immobile o verso i quali i comproprietari sono solidalmente responsabili.

3Se si tratta di parti dell’edificio, di opere o d’impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione delle spese.

1Al fine di garantire i suoi crediti per i contributi decorsi negli ultimi tre anni, la comunione ha il diritto di ottenere la costituzione di un’ipoteca legale sulla quota di ciascun comproprietario.

2L’iscrizione dell’ipoteca può essere domandata dall’amministratore o, in mancanza di questo, da ciascun comproprietario autorizzato per decisione della maggioranza dei comproprietari, o dal giudice, e dal creditore in favore del quale sia stato pignorato il credito per contributi.

3Del rimanente, si applicano per analogia le disposizioni concernenti la costituzione dell’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori. Per i crediti da contributi decorsi negli ultimi tre anni, la comunione ha, come un locatore, il diritto di ritenzione sulle cose mobili che si trovano nei locali del comproprietario e servono all’uso o al godimento dei medesimi.

1La comunione acquista in proprio nome i beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei comproprietari e le disponibilità che ne risultano, come il fondo di rinnovazione.

2Essa può, in proprio nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa. Nuovo testo giusta l’all. n. 2 della L del 24 mar. 2000 sul foro, in vigore dal 1° gen. 2001 ( RU 2000 2355 ; FF 1999 2427).

1Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all’assemblea dei comproprietari: 1. decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all’amministratore; 2. nominare l’amministratore e vegliare sulla sua opera; 3. nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l’amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all’assemblea a questo riguardo; 4. approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari; 5. decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione; 6. assicurare l’edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un’assicurazione completiva.

2Ove la legge non disponga altrimenti, all’assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull’associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali.

1L’assemblea dei comproprietari è convocata e presieduta dall’amministratore, salvo che essa non disponga altrimenti.

2Delle deliberazioni è steso verbale, custodito dall’amministratore o dal comproprietario che presiede all’assemblea.

1Ove un piano o una porzione di piano appartenga in comune a più persone, esse hanno diritto collettivamente a un voto, reso da un loro rappresentante.

2Il proprietario e l’usufruttuario di un piano o d’una porzione di piano si accordano circa l’esercizio del diritto di voto; altrimenti il voto spetta in tutte le questioni amministrative all’usufruttuario, salvo per i lavori di costruzione meramente utili oppure diretti ad abbellire o a rendere più comoda la cosa.

1L’assemblea dei comproprietari è legalmente costituita con l’intervento o la rappresentanza della metà degli stessi, ma di almeno due, che rappresentino in pari tempo almeno la metà del valore della cosa.

2Se l’assemblea non è in numero, è convocata una seconda, che può essere tenuta almeno dieci giorni dopo la prima.

3L’assemblea di seconda convocazione delibera validamente con l’intervento o la rappresentanza di un terzo di tutti i comproprietari, ma di almeno due.

1Se l’assemblea dei comproprietari non s’accorda sulla nomina dell’amministratore, ciascuno di essi può chiedere al giudice di nominarlo.

2Il medesimo diritto spetta a chiunque abbia un interesse legittimo, come il creditore pignoratizio e l’assicuratore.

1L’assemblea dei comproprietari può revocare in ogni tempo l’amministratore, riservata l’azione di risarcimento.

2Se, nonostante un grave motivo, l’assemblea nega di revocare l’amministratore, ogni comproprietario può, entro un mese, domandarne la revoca al giudice.

3L’amministratore nominato dal giudice non può, senza il consenso di questo, essere revocato prima del decorso del tempo fissato al suo ufficio.

1L’amministratore compie tutti gli atti dell’amministrazione comune in conformità della legge, del regolamento e delle decisioni dell’assemblea dei comproprietari, e prende direttamente tutte le misure urgenti a impedire o a rimuovere un danno.

2Egli ripartisce tra i comproprietari gli oneri e le spese comuni, ne comunica loro il conto, riscuote i loro contributi, amministra ed eroga il danaro disponibile agli scopi cui è destinato.

3Egli veglia affinché nell’esercizio dei diritti esclusivi e nell’uso delle parti e degli impianti comuni del fondo e dell’edificio siano osservati la legge, il regolamento della comunione e quello della casa.

1L’amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell’amministrazione comune che gli competono per legge.

2Egli non può stare in un giudizio civile come attore o come convenuto senz’esserne precedentemente autorizzato dall’assemblea dei comproprietari, salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l’autorizzazione può essere chiesta ulteriormente.

3Le dichiarazioni, le ingiunzioni, le sentenze e le decisioni destinate collettivamente ai comproprietari possono essere comunicate validamente all’amministratore nel suo domicilio o nel luogo dove trovasi la cosa. Sono oggetto della proprietà mobiliare le cose corporee che per loro natura sono mobili, nonché le forze naturali in quanto sieno suscettibili di diritti e non sieno considerate come fondi.

1Per la trasmissione della proprietà mobiliare è necessario il trasferimento del possesso all’acquirente.

2Chi riceve in buona fede una cosa mobile in proprietà ne diventa proprietario anche se l’alienante non aveva diritto di trasmettere la proprietà, purché il possesso della cosa sia garantito all’acquirente secondo le regole del possesso.

1Perché la riserva della proprietà sopra una cosa mobile consegnata all’acquirente sia valida, occorre che sia iscritta in un pubblico registro tenuto dall’ufficiale delle esecuzioni nel luogo del costui attuale domicilio.

2La riserva della proprietà non è ammessa nel commercio del bestiame. Il proprietario non può chiedere la restituzione degli oggetti consegnati sotto riserva della proprietà se non a condizione di restituire all’acquirente gli acconti già versati, sotto deduzione di una equa mercede per il nolo e di un’indennità per il deprezzamento.

1Quando in forza di uno speciale rapporto giuridico, la cosa sia rimasta presso l’alienante, il trasferimento della proprietà è inefficace di fronte ai terzi, se fu fatto nell’intenzione di pregiudicarli, o di eludere le disposizioni relative al pegno manuale.

2Il giudice decide in proposito con libero apprezzamento. Le cose senza padrone diventano proprietà di colui che se ne impossessa con l’intenzione di divenirne proprietario.

1Gli animali presi e ritenuti diventano senza padrone se ricuperano la libertà, ed il loro padrone non li insegue immediatamente e senza interruzione e non cerca di riprenderli.

2Gli animali addomesticati diventano senza padrone quando siano ridiventati selvatici e non ritornino più dal proprietario.

3Gli sciami d’api non diventano senza padrone per il solo fatto che si trasportino sul fondo altrui.