Les membres de l’association peuvent être tenus de verser des cotisations si les statuts le prévoient.

1Le propriétaire qui ne peut se procurer qu’au prix de travaux et de frais excessifs l’eau nécessaire à sa maison et à son fonds, a le droit d’exiger d’un voisin qu’il lui cède contre pleine indemnité l’eau dont celui-ci n’a pas besoin.

2Les intérêts de la partie cédante seront essentiellement pris en considération.

3La modification des dispositions prises peut être demandée, si des circonstances nouvelles se produisent.

1Le propriétaire de sources, fontaines ou ruisseaux n’ayant pour lui aucune utilité, ou qu’une utilité sans rapport avec leur valeur, est tenu de les céder contre pleine indemnité pour des services d’alimentation, d’hydrantes ou autres entreprises d’intérêt général.

2L’indemnité pourra consister dans la distribution d’une partie de l’eau ainsi obtenue. L’expropriation du terrain situé autour de sources qui dépendent d’un service d’alimentation peut être demandée dans la mesure où elle est nécessaire pour empêcher que ces sources ne soient souillées.

1Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment.

2Le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur.

3Il est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment.

1Peuvent être l’objet du droit exclusif les étages ou parties d’étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d’un accès propre, la possibilité d’englober des locaux annexes distincts étant réservée.

2Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur: 1. le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit; 2. les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d’autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment; 3. les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux.

3Les copropriétaires peuvent, dans l’acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme, déclarer communes encore d’autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées être l’objet du droit exclusif.

1Le copropriétaire n’a pas le droit de préemption légal contre tout tiers acquéreur d’une part, mais un droit de préemption peut être créé dans l’acte constitutif de la propriété par étages ou par convention ultérieure et annoté au registre foncier.

2L’acte constitutif ou une convention ultérieure peut prévoir qu’un étage ne sera valablement aliéné, grevé d’un usufruit ou d’un droit d’habitation ou loué que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les quatorze jours après avoir reçu communication de l’opération.

3L’opposition est sans effet si elle n’est pas fondée sur un juste motif. Nouvelle teneur selon l’annexe 1 ch. II 3 du CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1 er janv. 2011 ( RO 2010 1739 ; FF 2006 6841 ).

1La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier.

2L’inscription peut être requise: 1. en vertu d’un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages; 2. en vertu d’une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d’un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages.

3L’acte juridique n’est valable que s’il est passé en la forme authentique ou, s’il s’agit d’un testament ou d’un acte de partage successoral, en la forme prescrite par le droit des successions.

1L’acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d’étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d’étage. Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1 er janv. 2012 ( RO 2011 4637 ; FF 2007 5015 ).

2Les parts ne peuvent être modifiées qu’avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l’approbation de l’assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours.

1La propriété par étages prend fin par la perte du bien-fonds ou l’extinction du droit de superficie et la radiation de l’inscription au registre foncier.

2La radiation peut être demandée en vertu d’une convention mettant fin à la propriété par étages ou, à ce défaut, par tout copropriétaire qui réunit entre ses mains toutes les parts, sous réserve du consentement des personnes ayant sur des étages des droits réels qui ne peuvent être transférés sans inconvénient sur l’immeuble entier.

3Chaque copropriétaire peut demander la dissolution de la propriété par étages à l’une des conditions suivantes: 1. le bâtiment est détruit pour plus de la moitié de sa valeur et une reconstruction serait pour lui une charge difficile à supporter; 2. le bâtiment est une propriété par étages depuis plus de 50 ans et ne peut plus être utilisé selon sa destination en raison de sa dégradation. Nouvelle teneur selon le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1 er janv. 2012 ( RO 2011 4637 ; FF 2007 5015 ).

4Les copropriétaires qui entendent maintenir la communauté peuvent cependant éviter la dissolution en désintéressant les autres. Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1 er janv. 2012 ( RO 2011 4637 ; FF 2007 5015 ).

1Les règles de la copropriété s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction.

2Si ces règles ne s’y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité par tous les copropriétaires.

3Pour le reste, chaque copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation, valable dès qu’il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier; même si le règlement figure dans l’acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.

4Toute modification de l’attribution réglementaire des droits d’usage particulier doit en outre être approuvée par les propriétaires d’étages directement concernés. Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1 er janv. 2012 ( RO 2011 4637 ; FF 2007 5015 ).

1Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.

2Constituent en particulier de tels charges et frais: 1. les dépenses nécessitées par l’entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs; 2. les frais d’administration, y compris l’indemnité versée à l’administrateur; 3. les contributions de droit public et impôts incombant à l’ensemble des copropriétaires; 4. les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.

3Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.

1Pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, la communauté peut requérir l’inscription d’une hypothèque sur la part de chaque copropriétaire actuel.

2L’administrateur ou, à défaut d’administrateur, chaque copropriétaire autorisé par une décision prise à la majorité des copropriétaires ou par le juge, ainsi que le créancier en faveur duquel la contribution est saisie peuvent requérir l’inscription.

3Pour le reste, les dispositions relatives à la constitution de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs s’appliquent par analogie. Pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, la communauté a sur les meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement soit à leur usage le même droit de rétention qu’un bailleur.

1La communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation.

2Elle peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie. Nouvelle teneur selon l’annexe ch. 2 de la LF du 24 mars 2000 sur les fors, en vigueur depuis le 1 er janv. 2001 ( RO 2000 2355 ; FF 1999 2591).

1Outre celles qui sont mentionnées dans d’autres dispositions, l’assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes: 1. régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur; 2. nommer l’administrateur et surveiller son activité; 3. désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l’administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l’assemblée un rapport et des propositions à ce sujet; 4. approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires; 5. décider la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection; 6. assurer le bâtiment contre l’incendie et d’autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s’il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.

2Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l’association et à la contestation de ses décisions s’appliquent à l’assemblée des copropriétaires et au comité.

1L’assemblée des copropriétaires est convoquée et présidée par l’administrateur, si elle n’en a pas décidé autrement.

2Les décisions doivent être l’objet d’un procès-verbal que conserve l’administrateur ou le copropriétaire qui assume la présidence.

1Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun d’un étage, elles n’ont qu’une voix et l’expriment par un représentant.

2De même, le copropriétaire et l’usufruitier d’un étage s’entendent sur l’exercice du droit de vote sinon l’usufruitier vote sur toutes les questions d’administration, exception faite des travaux de constructions qui sont seulement utiles ou servent à l’embellissement ou à la commodité.

1L’assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés.

2Si l’assemblée n’atteint pas le quorum, une seconde assemblée est convoquée, qui peut se tenir au plus tôt dix jours après la première.

3La nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux au moins, sont présents ou représentés.

1Si l’assemblée des copropriétaires n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer.

2Le même droit appartient à celui qui a un intérêt légitime, notamment à un créancier gagiste ou un assureur.

1L’assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps l’administrateur, sous réserve de dommages-intérêts éventuels.

2Si au mépris de justes motifs, l’assemblée refuse de révoquer l’administrateur, tout copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation.

3L’administrateur nommé par le juge ne peut pas être révoqué sans l’assentiment de celui-ci avant le terme fixé à ses fonctions.

1L’administrateur exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage.

2Il répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère et utilise correctement les fonds qu’il détient.

3Il veille à ce que, dans l’exercice des droits exclusifs et dans l’utilisation des parties et installations communes du bien-fonds et du bâtiment, la loi, le règlement de la communauté et le règlement de maison soient observés.

1L’administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales.

2Sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement.

3Les déclarations, sommations, jugements et décisions destinés à l’ensemble des copropriétaires peuvent être notifiés valablement à l’administrateur, à son domicile ou au lieu de situation de la chose. La propriété mobilière a pour objet les choses qui peuvent se transporter d’un lieu dans un autre, ainsi que les forces naturelles qui sont susceptibles d’appropriation et ne sont pas comprises dans les immeubles.

1La mise en possession est nécessaire pour le transfert de la propriété mobilière.

2Celui qui, étant de bonne foi, est mis à titre de propriétaire en possession d’un meuble en acquiert la propriété, même si l’auteur du transfert n’avait pas qualité pour l’opérer; la propriété lui est acquise dès qu’il est protégé selon les règles de la possession.

1Le pacte en vertu duquel l’aliénateur se réserve la propriété d’un meuble transféré à l’acquéreur n’est valable que s’il a été inscrit au domicile actuel de ce dernier, dans un registre public tenu par l’office des poursuites.

2Le pacte de réserve de propriété est prohibé dans le commerce du bétail. Ceux qui font des ventes par acomptes ne peuvent revendiquer les objets vendus sous réserve de propriété qu’à la condition de restituer les acomptes reçus, sous déduction d’un loyer équitable et d’une indemnité d’usure.

1Lorsque celui qui aliène une chose la retient à un titre spécial, le transfert de la propriété n’est pas opposable aux tiers, s’il a eu pour but de les léser ou d’éluder les règles concernant le gage mobilier.

2Le juge apprécie. Celui qui prend possession d’une chose sans maître, avec la volonté d’en devenir propriétaire, en acquiert la propriété.

1Les animaux captifs n’ont plus de maître dès qu’ils recouvrent la liberté, si leur propriétaire ne fait, pour les reprendre, des recherches immédiates et ininterrompues.

2Les animaux apprivoisés qui sont retournés définitivement à l’état sauvage n’ont également plus de maître.

3Les essaims d’abeilles ne deviennent pas choses sans maître par le seul fait de pénétrer dans le fonds d’autrui.